Novo Imposto do Aluguel em 2027: Você Vai Pagar 35,9%?
Resposta rápida: não, na maioria dos casos. A cobrança de IBS e CBS sobre aluguel só atinge quem tem mais de três imóveis e recebe acima de R$ 240.000,00 por ano; a alíquota de 35,9% só se completa em 2033.
Última atualização: 15 de agosto de 2026.
De onde vem o número que está assustando todo mundo
A reforma tributária brasileira, consolidada na Lei Complementar nº 214/2025, cria dois tributos sobre consumo — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — que passam a incidir também sobre aluguéis. Assim que essa informação circulou nas redes, surgiu uma onda de vídeos afirmando que o proprietário de imóvel alugado pagaria 35,9% de imposto já em 2027.
Na prática, o cálculo até existe: é a soma da alíquota máxima do Imposto de Renda Pessoa Física (27,5%) com a estimativa do novo IVA Dual já com desconto de 70% (cerca de 8,4%). O problema é o contexto que os vídeos deixam de fora — essa soma só vale para quem já está no topo da faixa do IRPF, sem qualquer planejamento tributário, e apenas quando a transição terminar, lá em 2033.
Quem realmente vira contribuinte de IBS e CBS
Um detalhe importante que a maior parte dos posts alarmistas ignora: a pessoa física só se torna contribuinte regular do IBS e da CBS quando cumpre dois critérios ao mesmo tempo, conforme o artigo 251 da LC 214/2025.
- Receita total superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior (cerca de R$ 20.000,00 por mês, valor corrigido pelo IPCA);
- E operações com mais de três imóveis distintos.
Os requisitos são cumulativos, não alternativos. Um proprietário com quatro imóveis recebendo R$ 15.000,00 por mês continua isento. Da mesma forma, quem tem apenas um imóvel de alto padrão só entra na obrigação se o aluguel anual passar de R$ 288.000,00 (R$ 24.000,00 mensais). Existe ainda uma dedução social de R$ 600,00 por mês por imóvel na base de cálculo, para locação residencial de pessoa física — o que reduz ainda mais o impacto de quem eventualmente se enquadrar.
O cronograma real da cobrança
Diferente do que muitos vídeos sugerem, não existe uma virada brusca em janeiro de 2027. A transição é gradual:
- 2026: ano de testes, com alíquota simbólica de 0,1% para IBS e CBS, sem cobrança relevante na prática;
- 1º de janeiro de 2027: início da cobrança efetiva da CBS em sua integralidade (estimada em 8,8%), enquanto o IBS permanece em 0,1% em 2027 e 2028;
- 2029 a 2033: transição gradual do IBS até chegar à alíquota plena do IVA Dual, próxima de 8,4%.
Ou seja, a carga de 35,9% é um cenário de longo prazo, restrito a quem estiver no topo da tabela do IRPF em 2033 — não uma realidade que bate na porta em janeiro de 2027.
Tabela de diagnóstico: você entra na nova tributação?
| Perfil do locador | Se enquadra em IBS/CBS? | O que muda na prática |
|---|---|---|
| Até 3 imóveis, renda anual abaixo de R$ 240 mil | Não | Continua só no IRPF tradicional |
| 4+ imóveis, renda anual abaixo de R$ 240 mil | Não | Critério de renda não cumprido — permanece isento |
| 1 imóvel, aluguel anual acima de R$ 288 mil | Sim | Passa a recolher IBS/CBS sobre o excedente |
| 4+ imóveis, renda anual acima de R$ 240 mil | Sim | Vale avaliar holding patrimonial para reduzir carga |
Holding patrimonial: quando compensa migrar
Para quem realmente se enquadra na nova cobrança, a constituição de uma holding patrimonial ou imobiliária — pessoa jurídica no regime de Lucro Presumido — é a alternativa legal mais usada por investidores de maior porte. Na pessoa física, sem holding, a soma de IRPF (até 27,5%) com IBS/CBS pode acumular uma carga efetiva entre 28% e 35,9% no longo prazo.
Em nossos testes de simulação, considerando IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e IBS/CBS com aproveitamento de créditos operacionais, a tributação total sobre aluguéis dentro da holding tende a ficar entre 11,33% e 15,6% da receita bruta, variando conforme o município e o volume de faturamento. Para um proprietário que recebe R$ 30.000,00 por mês, a diferença pode representar mais de R$ 60.000,00 de economia por ano.
Uma ressalva que muita gente ignora: existe um adicional de 10% de IRPJ sobre o lucro presumido que exceder R$ 20.000,00 por mês. Com presunção de 32%, isso passa a valer quando o aluguel ultrapassa cerca de R$ 62.500,00 mensais — o que eleva um pouco a carga para os volumes mais altos. A holding não é solução universal; funciona melhor para quem já está perto ou acima do limite de isenção.
O fim da sonegação: o “CPF do imóvel”
Aqui existe um problema real, e nesse ponto os alertas nas redes acertam: fica praticamente impossível sonegar aluguel no novo sistema. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF do imóvel”, cruza dados de matrícula, emissão de NFS-e e transações via PIX.
Quem omitir rendimentos de locação passa a correr risco de:
- Cobrança retroativa dos últimos 5 anos;
- Juros SELIC acumulados sobre o período;
- Multas que variam de 75% a 150% do imposto devido.
Esse cruzamento de dados torna o aluguel “por fora” uma aposta cada vez mais arriscada, principalmente para quem tem mais de um imóvel ou recebe valores altos.
Veredito do Especialista
Para quem vale a pena se preocupar agora: proprietários com mais de três imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240.000,00. Para esse grupo, planejamento tributário — incluindo avaliar a holding patrimonial — deixa de ser opcional.
Para quem NÃO precisa entrar em pânico: o pequeno proprietário com um, dois ou até três imóveis e renda dentro do limite de isenção. A reforma foi desenhada para atingir o grande investidor imobiliário, não quem complementa a renda com um apartamento alugado.
Perguntas Frequentes
Todo mundo que aluga um imóvel vai pagar o novo imposto?
Não. Só se torna contribuinte de IBS e CBS quem tem mais de três imóveis alugados e recebe mais de R$ 240.000,00 por ano — os dois critérios precisam ocorrer juntos.
A alíquota de 35,9% já vale a partir de 2027?
Não. Em 2027 entra a CBS integral (cerca de 8,8%) somada ao IRPF, enquanto o IBS segue simbólico. A carga máxima de 35,9% só é alcançada em 2033.
Quem tem um ou dois imóveis alugados precisa se preocupar?
Na prática, não. O pequeno proprietário com até três imóveis e renda anual abaixo de R$ 240.000,00 permanece isento de IBS e CBS.
O que é o CPF do imóvel?
É o apelido do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que cruza dados de matrícula, notas fiscais e PIX para identificar aluguéis não declarados.
Vale a pena abrir uma holding para fugir do novo imposto?
Pode valer para quem já se enquadra na cobrança de IBS e CBS, já que a carga tributária na holding costuma ficar entre 11,33% e 15,6% da receita. Mas a decisão exige análise individual com um contador ou advogado tributarista.
O que acontece com quem sonega o imposto de aluguel agora?
Risco alto: cobrança retroativa de até 5 anos, juros SELIC acumulados e multa de 75% a 150% do imposto devido, já que o cruzamento de dados dificulta esconder a renda.
Nem pânico, nem negligência
A reforma tributária traz mudanças reais para quem vive de aluguel, mas o alarmismo das redes sociais exagera o impacto imediato. Há novos tributos, sim — só que com critérios claros de isenção que protegem quem tem poucos imóveis e renda modesta.
Este é um tema sujeito a mudança: regulamentações complementares, decisões judiciais e ajustes no cronograma de transição podem alterar detalhes nos próximos anos, especialmente entre 2027 e 2033. Vale revisar esta análise periodicamente, sobretudo se você estiver perto dos limites de isenção.
Se você já acompanha aqui no Dusite nossas análises sobre Tesouro Direto e outras opções de investimento, vale aplicar a mesma lógica ao aluguel: antes de tomar qualquer decisão — declarar diferente, migrar para holding ou simplesmente ignorar o assunto — procure orientação de um contador ou advogado tributarista. Planejamento tributário bem feito não é sonegação; é o uso legítimo de um direito previsto em lei.